En Panamá, son cada vez mas los reclamos de propietarios y administradores de PH en torno a las filtraciones en sus propiedades y sus implicaciones técnicas, las cuales muchas veces no son atendidas oportunamente principalmente por no saber dónde empezar. Debemos clasificar las fallas en dos categorías simples: (1) FILTRACION POR EVENTO es decir que la filtración es causada por una fuente de agua intermitente (lluvia, descarga de línea sanitaria o agua conducida debido a la instalación de un equipo de aire acondicionado), (2) FILTRACIÓN CONTINUA, es causada por una rotura de línea de agua que mantiene una presión variable o constante, ya sea agua potable o de un sistema húmedo contra incendio. En el siguiente artículo, te enseñaremos cuales son las principales filtraciones en un edificio en Panamá y como atenderlas:
FILTRACIONES POR EVENTO:
- FILTRACIONES POR LLUVIA
Ante todo, debemos ser conscientes de que vivimos en un país en donde llueve al menos 9 meses al año, considerablemente fuerte en algunas partes del país. Tendremos varios eventos atípicos de lluvia causadas principalmente por las tormentas en el mar caribe, las cuales ocasionan fuertes vientos y mayor volumen de precipitación.
El agua de lluvia puede ingresar a un edificio por distintos medios y aquí les mencionaremos algunos:
- Deterioro del silicón de las ventanas
- Fachada del edificio, por medio de fisuras
- Superficie de azotea del edificio, por medio de fisuras o falta de impermeabilización
- Ductos de ventilación del edificio mal instalada o defectuosa
- Roturas o despegues de tubería en bajante pluvial del edificio
- Obstrucciones en la bajante pluvial, por falta de mantenimiento
- Filtraciones por medio de maceteros decorativos (también es impactado por el riego)
- Ducto de manga de aire acondicionado sin sellar*
Para solucionar un problema generado por agua de lluvia, puede requerirse distintos tipos de técnicos o especialistas dependiendo cual sea el problema (plomeros, especialistas en impermeabilización, pintores, etc), la recomendación en estos casos es realizar una inspección técnica preliminar, por medio de una cámara termográfica o por medio de una cámara boroscópica para diagnosticar el problema con mayor precisión y recomendar al técnico que deberá atender la filtración. Algunos de estos problemas principalmente los de afectaciones por medio de la fachada como falta de silicón en las ventanas o fisuras en las paredes se subsanan mediante el sellado y la pintura del edificio.
- FILTRACIONES POR ROTURA DE TUBERÍA SANITARIA
Las líneas sanitarias (entendiéndose como líneas sanitarias aquellas que transportan aguas negras o grises), son otras de los tipos de filtración por evento que pueden impactar a una propiedad dentro de un edificio.
El agua por medio de tuberías sanitarias puede ingresar a una propiedad o al edificio por distintos medios y aquí les mencionamos algunos:
- Rotura de bajante sanitaria común del edificio
- Rotura de línea sanitaria del apartamento
- Mala instalación de sumidero de piso en ducha
- Filtración por medio del inodoro por deterioro del anillo de cera
Para solucionar un problema de filtración por medio de línea sanitaria es necesario realizar distintos tipos de pruebas, algunas de las pruebas consistente en añadir tintes para determinar el origen de la filtración por medio de un cambio en la coloración en el punto de fuga, y también pueden realizarse inspecciones técnicas preliminares por medio de cámara termográfica ingresando agua caliente a la línea o por medio del ingreso de una cámara boroscópica para saber donde está la fisura de la línea. Finalmente, al momento de reparar este tipo de daños es necesario ingresar a los apartamentos o áreas colindantes para determinar el punto más cómodo y de menor riesgo de afectación a la estructura para poder picar y solucionar el problema.
- FILTRACIONES CAUSADAS POR LA INSTALACIÓN DE UN EQUIPO DE AIRE ACONDICIONADO
Vivimos en un país tropical, la gran mayoría de los apartamentos utilizan equipos de aire acondicionado, los cuales pueden ser centrales o splits (generalmente). En este análisis nos centraremos en los mas comunes que son los splits, los cuales tienen un grupo de ductos para interconectan el evaporador con el compresor, debajo del equipo evaporador hay una línea de desagüe del aire acondicionado que transporta agua fría producto de la condensación del vapor de agua. A su vez el evaporador se conecta con el compresor por medio de un ducto dentro de la estructura llamado manga, este ducto pasa por el piso del apartamento que mantenga el equipo. Los problemas de daños por aire acondicionado son particularmente silenciosos, y pueden llegar a tener años sin que nos demos cuenta que tenemos un problema de este tipo.
Los equipos de aire acondicionado Splits pueden causar filtraciones y daños a la propiedad, aquí les mencionamos algunos de las afectaciones mas comunes:
- Daños en la manga de aire acondicionado, generación de moho en el piso inferior
- Fisuras en la línea de desagüe de aire acondicionado
- Obstrucciones en la línea de desagüe, que genera desbordamiento de agua
- Ducto de manga de aire acondicionado sin sellar*
Para solucionar un problema de filtración por medio de los equipos de aire acondicionado, se deberá llamar primeramente a un técnico en refrigeración que puedan evaluar si el daño proviene por falta de mantenimiento del equipo o del ducto de desagüe. En caso de que no sea el problema, se recomienda realizar una inspección por medio de cámara termográfica para detectar el punto exacto en donde dentro de la pared se presenta la salida de agua de la línea, y señalar el punto exacto de reparación o poder evaluar desde el apartamento de abajo el recorrido de la manga de aire acondicionado que puede estar generando la humedad que produce el moho.
*Si el problema es por ingreso de agua de lluvia en el ducto de la manga de aire acondicionado, se deberá soplar la línea con un compresor para sacarle el agua y sellar con foam para que no ingrese el agua.
FILTRACIONES CONTINUAS:
- FILTRACIONES POR ROTURA DE LINEA DE AGUA DE PRESIÓN VARIABLE O CONSTANTE
Las filtraciones continuas pueden ser causadas principalmente por líneas del SHCI (sistema húmedo contraincendios), o por las líneas de agua potable fría o caliente, fisuradas o despegadas en alguna de sus uniones. Las fallas del SHCI deben ser revisadas por el técnico idóneo de este sistema, ya que presentará una reducción de presión que será compensada por la bomba jockey del edificio, y usualmente este tipo de filtraciones tienen una coloración marrón por los sedimentos en la línea, y deben ser atendidas de inmediato porque pueden representar una potencial rotura de un rociador, ocasionando que se active la bomba contraincendios y generando una inundación (¡ya me ha pasado!). Nos centraremos en el caso de las tuberías de agua potable frías o calientes.
El agua por medio de líneas de agua potable puede ingresar a un apartamento o al edificio por distintos medios y aquí les mencionamos algunos:
- Rotura de línea de agua principal del edificio dentro de la estructura
- Fisura o despegue de uniones en línea de agua fría o caliente en el apartamento, dentro de la estructura
Estos casos son los más dañinos, y rápidos en propagarse debido a que nunca se detienen a menos que se cierre una llave de paso. En virtud de la configuración del recubrimiento de paredes y piso, generalmente no es posible detectar a simple vista donde puede ser generado el problema por un plomero, para que pueda picar y resolverlo.
Para solucionar un problema de filtración generado por las líneas de agua potable, primero es necesario hacer pruebas de presión en la supuesta línea afectada para determinar si existe una caída de presión que en efecto certifique que la unidad mantiene una fuga de agua en su línea de distribución. Una vez certificado que se trata de una fuga por agua potable, se recomienda contratar a una inspección técnica que utilice equipos especializados de detección de fugas por medio de termografía, higrómetro, entre otros. Una vez detectado el problema, entonces el técnico en plomería podrá picar y solucionar el problema puntualmente, afectando en la menor medida a los usuarios.
La mayoría de los casos de filtraciones requieren la buena disposición de los vecinos para poder entrar a sus propiedades y poder hacer una inspección de forma integral en las propiedades aledañas evaluando el comportamiento del agua y poder realizar un diagnóstico mas preciso.
Indudablemente que existen otro tipo de filtraciones o daños por agua como lo son: diferencias térmicas entre un piso y otro, causando humedad en el piso de arriba, porque un usuario enciende su aire acondicionado todo el día (el del piso de abajo) y el otro lo mantiene apagado (el del piso de arriba), ingresos de agua desde la tierra y subiendo por las paredes por capilaridad en apartamentos de planta baja, transferencia de agua desde un tipo de daño por evento, a la tubería de otro que no necesariamente guarden relación, entre otros.
Esperemos haber aclarado varios conceptos en relación con este tema, para que usted como propietario de un apartamento o administrador de PH conozca un poco más sobre las implicaciones, causas y posibles soluciones que puede tener una filtración de agua.
Si requiere mayor apoyo en relación con poder resolver problemas de filtraciones o ingresos de agua en su edificio, negocio o propiedad por favor no dude en contactar a la empresa FACILITY MANAGEMENT SOLUTIONS (FMS) haz click aquí.
Escrito por: Ing. Emmanuel Camarena, Ingeniero Civil, empresario, presidente de Panamá Profit, S.A., empresa de administración de PH en Playas, y Ciudad de Panamá.
