Si eres administrador de PH y el edificio que administras ya se ve deteriorado, presenta problemas estéticos o los propietarios se quejan de filtraciones que provienen de la fachada, probablemente ha llegado el momento de comenzar a preparar un proyecto de pintura.
Pero surge una pregunta importante:
¿Por dónde se debe empezar?
En este artículo te explicaré, paso a paso, lo que recomiendo hacer para desarrollar un proyecto de pintura de fachada de forma ordenada, técnica y segura.
Antes de entrar en materia, permíteme presentarme. Soy el Ing. Emmanuel Camarena. Durante 13 años tuve la oportunidad de administrar 35 PH a nivel nacional. Hoy actúo como asesor técnico externo de administradores y juntas directivas a través de Facility Management Solutions, S.A. (FMS).
Desde FMS hemos acompañado y diseñado proyectos de pintura para distintos edificios, procurando que, cuando el contratista inicie los trabajos, el proyecto esté correctamente encaminado, se mitiguen riesgos y se reduzca el nivel de estrés para la administración, la junta directiva y los propietarios.
Permíteme ser tu guía en este proceso, donde el verdadero protagonista es tu PH.
Paso 1: Evaluación técnica del estado físico de la fachada del edificio
El primer paso para ejecutar un proyecto de pintura de edificio no es solicitar cotizaciones de inmediato.
Para la gran mayoría de los PH, un proyecto de pintura representa uno de los mayores gastos de capital, también conocido como CAPEX. Por esa razón, no debe tomarse a la ligera. Antes de pedir precios, comparar contratistas o convocar una asamblea, se debe responder una pregunta fundamental:
¿Cuál es el estado actual del edificio?
Para contestar esa pregunta, se debe realizar una inspección integral de la fachada y de los elementos asociados al edificio.
En FMS recomendamos realizar una inspección técnica con dron termográfico, la cual permite generar un modelo 3D del edificio mediante fotogrametría aérea con dron. Esta metodología es precisa, rápida y eficiente. Además, reduce riesgos humanos, ya que evita exponer inicialmente a una persona a trabajos en altura únicamente para levantar información preliminar.
Con esta inspección no solo se obtiene un modelo tridimensional de la fachada del edificio, sino también imágenes de alta calidad que permiten identificar manifestaciones patológicas como:
- levantamiento de pintura;
- fisuras;
- eflorescencias;
- hongos;
- superficies bofas o con pérdida de adherencia;
- desprendimientos de repello;
- deterioro de sellos;
- zonas con posible ingreso de humedad.
Adicionalmente, una de las partes más valiosas de este tipo de inspección es el uso de cámara termográfica. Al estar equipado con este recurso, el dron permite identificar patrones térmicos que pueden sugerir presencia de humedad atrapada en la pared, ingresos de agua de lluvia o posibles fuentes de humedad desde el interior del edificio que estén afectando la fachada.
Mediante este tipo de inspección también se identifican los elementos que deberán considerarse dentro del proyecto de pintura, tales como:
- louvers;
- ventanas y sellos de silicón;
- barandales;
- antepechos de azotea;
- estructuras sobre el nivel de piso de la azotea;
- aleros;
- losas técnicas de equipos de aire acondicionado;
- terrazas;
- elementos metálicos;
- juntas;
- bajantes;
- detalles arquitectónicos;
- superficies con deterioro localizado.
Al finalizar esta evaluación, se emite un informe técnico amplio y detallado con los hallazgos encontrados. Este informe permite establecer con mayor precisión el estado del edificio, una hoja de ruta a seguir y los elementos que deberán ser incluidos o excluidos dentro del alcance contractual.
Esta definición técnica del alcance nos lleva al siguiente paso.
Paso 2: Diseño del pliego de cargos
Una vez realizada la inspección detallada, se debe redactar un pliego de cargos.
El pliego de cargos es el documento que define los aspectos técnicos, operativos y administrativos que deberán considerar los contratistas al momento de presentar sus propuestas.
Este documento debe establecer con claridad qué incluye y qué no incluye el proyecto. De forma general, debería contener secciones como:
- objetivo del pliego;
- alcance del proyecto;
- preparación de superficies;
- aplicación de recubrimientos;
- trabajos de impermeabilización;
- limpieza y disposición final de residuos;
- requisitos técnicos mínimos;
- requisitos administrativos;
- criterios de evaluación;
- condiciones generales;
- garantías;
- seguros y pólizas requeridas;
- cronograma;
- forma de pago;
- penalidades o condiciones especiales, si aplican.
La finalidad del pliego de cargos es establecer un criterio común para todos los oferentes. Esto ayuda a reducir desviaciones y permite comparar propuestas de forma más justa, evitando el típico problema de comparar “manzanas con peras”.
En FMS nos encargamos de redactar pliegos de cargos basados en los hallazgos encontrados durante la inspección técnica con dron termográfico. De esta manera, el proyecto no nace desde la improvisación, sino desde la evidencia.
Con el pliego en mano y conociendo la condición real del edificio, ahora sí se pueden solicitar cotizaciones a contratistas.
Ahora sabemos qué pedirles.
Paso 3: Solicitud de cotizaciones a contratistas
En esta etapa se identifican empresas con buena reputación en el mercado, se les contacta y se les comparte el pliego de cargos del proyecto, junto con el informe técnico y sus anexos, incluyendo imágenes digitales, imágenes termográficas y demás información relevante.
Posteriormente, los contratistas deberán realizar una visita de inspección al sitio para aclarar dudas, verificar condiciones reales y preparar su cotización con la menor cantidad posible de desviaciones.
Una vez entregadas las propuestas técnicas y económicas, junto con sus respectivos cronogramas, estas deberán ser revisadas y homologadas.
Homologar significa equiparar las propuestas para que puedan ser comparadas bajo los mismos criterios.
Esto nos lleva al siguiente paso.
Paso 4: Homologación de propuestas y escogencia del contratista
Una vez recibidas las propuestas de los contratistas, se deben comparar bajo criterios previamente definidos.
Dentro del pliego de cargos deben establecerse los criterios de evaluación y su ponderación, con el objetivo de evitar que el contratista sea escogido únicamente porque es el más barato o porque tiene afinidad con algún propietario.
La selección debe realizarse de forma justa y técnica, considerando criterios como:
- cumplimiento del pliego técnico;
- experiencia comprobada;
- garantías ofrecidas;
- metodología de trabajo;
- precio total;
- plazo de ejecución;
- capacidad operativa;
- referencias;
- cumplimiento documental;
- seguridad ocupacional;
- respaldo del fabricante de pintura.
En FMS ofrecemos el servicio de homologación de propuestas técnicas, el cual también puede incluir la debida diligencia de las empresas oferentes. Esto ayuda a que la administración y la junta directiva tomen decisiones más informadas en beneficio del proyecto de pintura del PH.
Una vez identificado el posible mejor contratista, llega una etapa decisiva: solicitar los recursos financieros para ejecutar el proyecto.
Paso 5: Solicitud de cuota extraordinaria ante la asamblea de propietarios
En este punto ya se cuenta con una base sólida:
- informe técnico de la condición actual del edificio;
- pliego de cargos definido;
- propuestas de contratistas;
- homologación de propuestas;
- recomendación técnico-económica;
- estimación del valor del proyecto.
Con esta información, la administración y la junta directiva cuentan con los sustentos necesarios para solicitar ante la asamblea de propietarios la aprobación del proveedor y de los fondos requeridos para ejecutar el proyecto de pintura.
Sin embargo, además del costo directo de la obra, existe un elemento importante que debe considerarse: la inspección externa del proyecto.
Todo contratista debe ser fiscalizado por el dueño del proyecto. En este caso, el dueño es el PH. Esta fiscalización debe ser técnica e imparcial, por lo que no debería recaer exclusivamente sobre el administrador ni sobre un propietario.
La inspección debe ser realizada por un inspector externo, quien, bajo cierta frecuencia y metodología, tendrá la responsabilidad de:
- inspeccionar los trabajos ejecutados;
- verificar el cumplimiento del pliego;
- revisar avances;
- validar cuentas de avance;
- emitir reportes;
- advertir desviaciones;
- recomendar correctivos;
- apoyar en la solución de problemas técnicos durante la obra.
El valor de la inspección externa está relacionado con la duración del proyecto y con la frecuencia de visitas.
Por ejemplo, si el inspector cobra $250 por visita, visita el proyecto una vez por semana y el proyecto dura 6 meses, equivalentes aproximadamente a 26 semanas, el costo de inspección sería:
$250 x 26 visitas = $6,500
Este valor se considera un costo indirecto del proyecto.
Por lo tanto, para determinar correctamente el valor total de la cuota extraordinaria, se debe considerar:
Costo directo de obra + costo indirecto de inspección + imprevistos
Podemos expresarlo de la siguiente manera:
A = costo directo de obra
B = costo indirecto de inspección
C = imprevistos
Recomiendo considerar un porcentaje de imprevistos entre el 5% y el 10% del costo directo de la obra. Por ejemplo, si se utiliza un 5%:
C = 5% x A
Entonces:
Valor del proyecto = A + B + C
O, dicho de otra forma:
Valor del proyecto = costo directo de obra + inspección externa + imprevistos
El valor del proyecto será la base para calcular la cuota extraordinaria que deberán pagar los copropietarios, según lo que se determine en asamblea: en partes iguales, por porcentaje de participación o bajo el mecanismo que establezca el reglamento y la decisión aprobada.
Paso 6: Firma del contrato e inicio del proyecto
Una vez aprobado el presupuesto y la cuota extraordinaria por propiedad, se debe solicitar el contrato de pintura al proveedor seleccionado.
Este contrato debe ser revisado cuidadosamente para garantizar que cumpla con lo establecido en el pliego de cargos, incluyendo:
- alcance técnico;
- condiciones de pago;
- cronograma;
- garantías;
- pólizas;
- retenciones;
- penalidades;
- responsabilidades;
- condiciones de seguridad;
- especificaciones de materiales;
- obligaciones del contratista.
Se recomienda que, cuando la recaudación se acerque al 80% del valor del proyecto, se pueda establecer una fecha tentativa de inicio, firmar el contrato, entregar el abono inicial al contratista, solicitar las pólizas correspondientes y cumplir con los demás requisitos establecidos en el pliego de cargos.
Este paso es clave, porque un proyecto bien diseñado puede complicarse si el contrato no refleja adecuadamente lo que fue solicitado y aprobado.
Paso 7: Seguimiento y control de obra
Una vez inicie la obra, el inspector externo deberá brindar seguimiento y control técnico al proyecto.
Entre sus funciones estarán:
- realizar inspecciones periódicas;
- emitir reportes de visita;
- documentar avances;
- verificar la preparación de superficies;
- revisar la aplicación de productos;
- validar cuentas de avance;
- advertir desviaciones;
- recomendar correcciones;
- apoyar técnicamente al PH;
- detener o recomendar la suspensión de labores cuando existan incumplimientos relevantes.
El inspector externo se convierte en los ojos técnicos del PH.
Sin embargo, en este tipo de proyectos también debe considerarse otro actor importante: el representante técnico del fabricante de pintura.
En un proyecto de pintura de fachadas, el valor de la pintura puede representar una parte importante del costo directo de la obra. Además, el fabricante de pintura normalmente ofrece una garantía sobre sus productos, a través del contratista o bajo las condiciones que correspondan.
Para poder tener acceso a dicha garantía, es necesario que la pintura haya sido aplicada de forma adecuada y conforme a las especificaciones del fabricante. Por esta razón, la casa fabricante debe enviar a un representante técnico para inspeccionar periódicamente aspectos como:
- preparación de superficie;
- limpieza;
- sellado;
- aplicación de primer;
- aplicación de pintura;
- espesores;
- condiciones ambientales;
- dilución;
- tiempos de secado;
- uso íntegro del producto;
- cumplimiento del sistema recomendado.
Con el seguimiento del inspector externo del PH y la supervisión del representante técnico del fabricante de pintura, se mitigan considerablemente los riesgos relacionados con una mala aplicación del sistema de pintura.
Paso 8: Entrega del proyecto y período de garantía
Una vez terminada la obra, se debe firmar un acta de entrega entre el contratista, el inspector externo, la administración y/o la junta directiva del PH.
Con la firma de esta acta de aceptación y entrega comienzan a correr los plazos relacionados con:
- cierre contractual;
- pago de retenidos, si aplica;
- período de garantía de mano de obra;
- garantía del material aplicado;
- garantías del fabricante;
- fianza de garantía, si fue requerida;
- atención de defectos posteriores;
- obligaciones contractuales del contratista.
Este cierre debe documentarse correctamente, ya que será la base para cualquier reclamo posterior durante el período de garantía.
Conclusión
Pintar la fachada de un PH no debería ser simplemente “buscar tres cotizaciones y escoger la más barata”.
Un proyecto de pintura de fachada debe iniciar con diagnóstico, continuar con un pliego de cargos bien definido, avanzar con una comparación técnica de propuestas, sustentarse correctamente ante la asamblea y ejecutarse con inspección externa.
Cuando el proceso se hace de forma ordenada, el PH reduce riesgos, evita improvisaciones, mejora la transparencia y aumenta las probabilidades de obtener un resultado duradero.
En FMS podemos ayudarle a diseñar, planificar, licitar, homologar y acompañar cada una de las etapas explicadas en este artículo, para que su proyecto de pintura sea ejecutado con mayor control técnico y menor incertidumbre.
Antes de pintar, diagnostique. Antes de contratar, defina el alcance. Antes de gastar, tome decisiones con evidencia.
Solicita una inspección técnica de fachada con FMS
